Un propriétaire vous annonce une hausse de loyer, mais le diagnostic de performance énergétique de votre logement date de plus de dix ans. Cette situation est plus fréquente qu’on ne le pense, et elle soulève une vraie question juridique. Le DPE périmé change-t-il la donne pour une révision du loyer ou un renouvellement de bail ?
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer avec un DPE périmé ?
La réponse est claire : un bailleur ne peut pas procéder à une augmentation du loyer, que ce soit en cours de bail ou lors d’un renouvellement de bail, si le DPE présenté est expiré ou absent. Le diagnostic de performance énergétique fait partie du dossier de diagnostic technique obligatoire, et sa validité conditionne la légalité de toute révision du loyer.
Concrètement, si le locataire reçoit une lettre de hausse accompagnée d’un DPE dont la durée de validité est dépassée, il est en droit de refuser cette augmentation. Le bailleur doit d’abord fournir un DPE à jour avant de pouvoir invoquer une quelconque révision, qu’elle porte sur l’indice de référence des loyers ou sur une mise en conformité avec le marché local.
Durée de validité du DPE et obligations du propriétaire en location
La durée de validité du DPE dépend de la date de réalisation du diagnostic. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont vu leur durée de vie raccourcie selon leur ancienneté, tandis que ceux établis après cette date restent valables dix ans. Passé ce délai, le document est considéré comme périmé et ne peut plus servir de base légale à quoi que ce soit, y compris à une augmentation du loyer.
| Date de réalisation du DPE | Durée de validité |
|---|---|
| Avant le 1er janvier 2013 | Non valable depuis le 1er janvier 2023 |
| Entre 2013 et 2017 | Non valable depuis le 1er janvier 2025 |
| Entre 2018 et le 30 juin 2021 | Valable jusqu’au 31 décembre 2025 |
| À partir du 1er juillet 2021 | 10 ans |
Les obligations du propriétaire sont donc précises : à chaque nouvelle location ou lors d’un renouvellement de bail, il doit vérifier que le diagnostic de performance énergétique est toujours en cours de validité. Si ce n’est pas le cas, il lui revient de faire réaliser un nouveau DPE avant d’engager toute démarche liée au loyer.
Ce que dit la loi sur le DPE manquant
Un logement mis en location sans DPE valide, ou avec un DPE vierge, expose le bailleur à des poursuites pour tromperie. Le locataire peut demander une diminution du loyer ou des dommages et intérêts devant le tribunal compétent.
Gel des loyers pour les passoires thermiques : ce qui change
Au-delà du simple problème de péremption, la loi Climat et Résilience a instauré un gel des loyers pour les logements les plus énergivores. Depuis août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G au moment de la relocation, du renouvellement de bail ou en cours de location, y compris via la clause de révision annuelle.
Ce mécanisme vise directement les passoires thermiques. Un propriétaire dont le bien affiche un classement énergétique F ou G ne peut donc pas justifier une hausse par l’indice de référence des loyers, même si le DPE est parfaitement à jour. L’interdiction d’augmentation s’applique tant que des travaux de rénovation énergétique n’ont pas permis de sortir le logement de cette catégorie.
Cette règle se cumule avec celle du DPE périmé : un logement énergivore avec un diagnostic expiré cumule donc deux motifs distincts d’interdiction. Le locataire dispose ainsi d’arguments solides pour s’opposer à toute tentative de révision du loyer dans ces conditions.
Sanctions et conséquences pour le propriétaire en cas d’augmentation illégitime
Un bailleur qui augmente le loyer malgré un DPE périmé ou un classement F/G s’expose à plusieurs conséquences. La clause d’augmentation insérée dans le bail ou l’avenant peut être déclarée nulle par le juge, ce qui oblige le propriétaire à rembourser les sommes perçues indûment depuis la mise en application de la hausse.
Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire si aucun accord n’est trouvé. Dans les cas les plus caractérisés, notamment en présence de manœuvres frauduleuses ou d’un DPE volontairement dissimulé, des sanctions financières supplémentaires peuvent s’ajouter au remboursement du trop-perçu.
Comment contester une hausse de loyer avec un DPE expiré ?
La première étape consiste à demander par écrit au bailleur la communication du DPE et à vérifier sa date de réalisation. Si le document est périmé ou absent, le locataire peut refuser l’augmentation par lettre recommandée avec accusé de réception, en citant précisément l’absence de diagnostic valide comme motif de contestation.
Faute de réponse satisfaisante, la saisine de la commission départementale de conciliation reste gratuite et souvent efficace pour trouver un accord amiable. En l’absence d’accord, le recours devant le tribunal judiciaire permet d’obtenir l’annulation de la hausse et, le cas échéant, le remboursement des loyers indûment majorés.
Il est utile de conserver une copie de tous les échanges avec le bailleur, ainsi que les quittances de loyer montrant la date d’application de l’augmentation contestée. Ces éléments serviront de preuves en cas de procédure devant le tribunal ou la commission de conciliation.